Alguns imóveis, que pertencem a fundos imobiliários e estão alocados para os grupos Mateus e Pão de Açúcar, estão prestes a mudar de mãos.
Na segunda-feira (18), o fundo imobiliário Capitânia HBC Renda Urbana informou que concluiu a venda de três supermercados alugados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) por R$ 98,85 milhões. Segundo o fato relevante, os ativos ficam localizados em Santana e Vila Romana, na capital paulista, e na Granja Viana, em Cotia, na Região Metropolitana de São Paulo.
Do valor total da operação, o comprador — o fundo de investimento imobiliário FII TRX Real Estate — assumiu R$ 55,34 milhões em dívidas referentes a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos imóveis.
De acordo com a gestão do Capitânia, a transação resultará em um ganho patrimonial de R$ 6,1 milhões e lucro líquido de R$ 6,77 milhões, o que equivale a R$ 0,1085 por cota.
Os três supermercados têm contratos atípicos com o GPA, com vencimento entre 2030 e 2032, e áreas que variam de 3,5 mil a 5,1 mil metros quadrados.
Na sexta-feira passada (15), o FII TRX Real Estate já havia informado a aquisição, destacando que o negócio não altera a projeção de dividendos (guidance), mantida entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o fim de 2025.
O yield on cost da operação é de 10,5%, considerando tanto o valor desembolsado quanto os CRIs assumidos, que têm taxa média de IPCA +5,17%.
Com a compra, a área bruta locável (ABL) total do TRXF11 subiu para 682,6 mil metros quadrados, distribuída em 72 ativos de varejo. A área dos terrenos do portfólio atinge agora 1,257 milhão de metros quadrados.
A participação do GPA na receita do fundo também aumentou de 13,96% para 16,44%, mas segue atrás de Assaí e Grupo Mateus, principais locatários.
Também na segunda-feira (18), por meio de fato relevante, o fundo imobiliário Guardian Real State comunicou ao mercado a assinatura do Compromisso Irrevogável e Irretratável de Venda e Compra de Bens Imóveis (CCV) referente à venda de dez lojas atualmente locadas ao Grupo Mateus e ao GPA. O valor total da transação é de R$ 485,5 milhões, a serem pagos de forma parcelada — com a primeira parcela no ato das escrituras e o saldo em até 60 meses.
A operação deverá gerar impactos relevantes para o fundo, incluindo: redução de R$ 360 milhões em alavancagem; lucro bruto estimado em R$ 156 milhões (equivalente a R$ 1,06 por cota); e reforço de R$ 131 milhões em disponibilidades.
De acordo com a gestão, a transação representa uma TIR estimada em 23% a.a. (IPCA +18% a.a.). Como os imóveis serão vendidos por valor acima da última avaliação, a operação também deverá gerar impacto positivo no valor patrimonial entre R$ 60 milhões e R$ 80 milhões (R$ 0,42 a R$ 0,50/cota).
O CCV assinado é vinculante, e a conclusão da operação permanece condicionada ao cumprimento de poucas condições precedentes que deverão ser superadas ou renunciadas até a data de fechamento.
A Guardian Gestora destacou que a conclusão dessa operação reforça o compromisso do fundo com o controle da alavancagem e a robustez do “colchão” de disponibilidades, além de reiterar a postura de gestão ativa focada na extração de valor do portfólio.
O fundo Guardian Real Estate, conhecido pelo ticker GARE11, foi fundado em outubro de 2020 e é gerenciado pela Guardian Gestora.
Seu foco é investir em de renda urbana e galpões logísticos, segmento em que mantém atuação consolidada. O fundo integra o índice de fundos imobiliários do setor, o IFIX, e atualmente conta com mais de 370 mil investidores. A liquidez média diária do GARE11 é de cerca de R$ 4,24 milhões.
Confira, a seguir, as íntegras dos fatos relevantes divulgados ao mercado sobre as operações:
Fontes: MoneyTimes e Fiis.com.br
